🏠 いま、増えている「実家じまい」という選択
「親の家、どうすればいいのか分からないんです……」
そんな相談が、のどかFP事務所にも少しずつ増えています。
近年、「実家じまい」という言葉を耳にする機会が増えました。
それは単に家を売ることではなく、親世代から受け継ぐ「思い」と「資産」をどう整理するかという、家族の大きな決断です。
背景には、日本全体で進む少子高齢化と空き家の増加があります。
総務省の調査によると、2023年の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％と過去最高を記録しました。
つまり、7軒に1軒が空き家という時代です。
そしてもうひとつの現実。
親が90歳を迎える頃、子どもはすでに60代。
自分の家を持ち、生活の基盤があるなかで、老朽化した実家を相続しても「住む」「貸す」「売る」のどれも簡単ではありません。
「放っておけばいい」と思っていると、固定資産税・管理費・相続登記義務化（2024年施行）といった“負のコスト”がのしかかります。
なので、慌てて売る前に、やるべきことがあるのです。
それが、“家族の未来を守るための実家じまい”。
この記事では、のどかFP事務所が考える
✅ 実家じまいを考えるべき理由
✅ 放置リスクと相続の落とし穴
✅ 家族会議の進め方と生前対策
✅ 相続後のベストな選択肢
✅ FPが伴走できるサポート内容
を、データと実例を交えながら分かりやすく解説していきます。
🏡 第1章：なぜ「実家じまい」が増えているのか
「うちはまだ大丈夫」
そう思っていたご家庭ほど、突然の相続や老朽化で“実家問題”に直面しています。
実家じまいが増えている背景には、感情だけでは解決できない社会構造の変化があります。
ここでは、「数字」と「現実」から、その理由を見ていきましょう。
📊 空き家は過去最多。実家が「資産」ではなく「課題」に
総務省の「住宅・土地統計調査（2023年）」によると、
日本の空き家数は過去最多の約900万戸、空き家率は13.8％に達しました。
これは、30年前の約2倍という驚くべきスピードです。
その中でも注目すべきは、「その他の空き家」と呼ばれるカテゴリー。
これは「売る予定も貸す予定もない家」、つまり相続したまま放置されている実家が多くを占めています。
放置の背景には、「思い出があり手放せない」「兄弟間で話し合いが進まない」「遠方にあり管理できない」など、心と事情が絡み合っています。
しかし放置すれば、
- 固定資産税
- 管理費や修繕費
- 近隣への迷惑・倒壊リスク
といった“維持するための負担”が増えるばかり。
もはや「持っているだけでは資産」と言えない時代です。
👵 親が90歳、子が60歳。進む“高齢化相続”の現実
もうひとつの理由が、相続の高齢化です。
2023年時点で日本の高齢化率は29.1％、2040年には34.8％に達する見込みです。
平均寿命は男性81歳、女性87歳。
さらに90歳まで生きる人は、男性で4人に1人、女性では2人に1人を超えるといわれています。
つまり、「親が90歳を迎える頃、子どもは60代」——
自分の家を持ち、定年や老後の準備に入る時期に、築50年の実家を引き継ぐことになります。
このとき多くの人が直面するのが次のような現実です。
「もう自分たちの生活で精一杯。実家をどうする余裕もない」
「親が亡くなったあと、誰も住まない家を相続してしまった」
こうして、住む人がいない家が増え続ける。
それが、実家じまいが社会問題化している最大の理由です。
🏘️ 都市と地方で異なる「実家問題」
- 都市部では、
資産価値が高いため「誰が引き継ぐか」でもめるケース。
相続税・代償金など金銭トラブルが発生しやすくなります。 - 一方、地方では、
需要が少なく売れず、「誰も引き取らない」という問題。
買い手も借り手も見つからず、放置されるうちに“負動産化”していきます。
このように、どちらの地域においても、実家は「維持できない」または「分けられない」という共通の悩みを抱えているのです。
💡 FP視点でのポイント
実家じまいは、「家の売却」だけの話ではありません。
背景には、
- 相続
- 税金
- 不動産の権利関係
- 家族の気持ち
といった多層的な課題があります。
だからこそFPが果たす役割は、
「気持ちとお金の橋渡し」です。
「親の思い出を大切にしながら、無理なく次の世代へつなぐ」
そのために、ライフプランと資産設計の両面から考える必要があります。
🌱 次章予告
次の章では、
実家を放置してしまうとどうなるのか？
空き家が“負動産”へと変わるリスクと、2024年から義務化された「相続登記」のポイントを解説します。
🧱 第2章：放置するとどうなる？“負動産”リスク
「とりあえず、そのままにしておこう」
実家じまいの相談で、最も多い言葉のひとつです。
しかし“とりあえず”は、時間が経つほどに大きなコストを生みます。
実家を放置することで、どんなリスクが起こるのか——。
押さえておきたいポイントを、具体的に見ていきましょう。
💸 リスク①：固定資産税と維持費が永遠に発生する
空き家を持ち続ける限り、固定資産税・都市計画税の支払いは続きます。
しかも、誰も住んでいない家は傷みが早く、屋根や外壁、雨漏りなどの修繕費も発生します。
さらに、放置された家が「特定空家（危険空き家）」に指定されると、
これまで受けていた固定資産税の優遇措置（最大1/6軽減）が解除され、
税負担が一気に6倍に跳ね上がることもあります。
📍FP視点ポイント
実家を“持っているだけ”で、
年間数十万円単位の支出を続けるケースは珍しくありません。
「使わない資産＝見えない赤字」として早めに整理する必要があります。
⚠️ リスク②：法改正で「登記しないと罰金」に
2024年4月から「相続登記の義務化」が施行されました。
これまで任意だった相続登記（名義変更）が、3年以内に申請しなければ過料（10万円以下）を科されるようになったのです。
この法律のポイントは、
過去に相続したまま放置している不動産にも遡って適用されるという点。
つまり、何年も前に親から相続したまま名義変更していない人も、
2027年3月31日までに登記を完了しなければならないのです。
👀 つまり、「相続が終わったら登記すればいい」ではなく、
「今すぐに動かないと罰則の対象になりうる」という時代に変わりました。
「相続登記を機に、実家の課題を整理するチャンス」と前向きに捉えるのが効果的です。
単なる“義務対応”ではなく、“家族の資産を見直すきっかけ”と位置づけましょう
🏚️ リスク③：再建築できない、売れない家に
建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には建物を建てられません。
つまり、一度更地にすると二度と家を建てられない土地も存在します。
また、実家が「私道にのみ接している」場合も要注意です。
従来は、私道の共有者全員の承諾がなければ、
上下水道の工事や建て替えができないケースがありました。
ただし、2023年4月の民法改正で、
ライフライン設置のための掘削工事は他の共有者の承諾が不要になりました。
それでも、境界問題や接道条件を満たさない場合は、
「売るに売れない」状態に陥ることがあります。
📍FP視点ポイント
不動産の価値は「立地」だけでなく「法的条件」によっても大きく変わります。
早めに専門家（司法書士・土地家屋調査士）にチェックを依頼し、
“実家の健康診断”を行うことが、最良の防御策です。
🧾 リスク④：相続人が増えすぎて“共有の迷宮”に
「とりあえず兄弟の共有名義にしておこう」と思って登記をした場合、
次の相続（いわゆる二次相続）で事態はさらに複雑化します。
例えば、兄弟2人が共有していた家を相続した場合、
それぞれの子ども（甥・姪）が新しい共有者になります。
これを繰り返すうちに、数世代後には数十人が所有者となり、
誰が何を決められるのか分からない“共有の迷宮”状態に陥るのです。
結果として、売ることも貸すこともできず、
倒壊しても誰も責任を取れない——そんな負動産が全国に増え続けています。
👂「家を残すことが家族のため」
という時代から、
「管理できる資産だけを残す」時代へと変わりつつあります。
💡 FPができるアドバイス
FPとして伝えたいのは、
「放置は“問題の先送り”ではなく、“損失の始まり”」ということ。
実家をどうするか悩んでいる段階こそ、最も冷静に判断できるタイミングです。
のどかFP事務所では、
- 実家の現状把握（固定資産税・登記・評価）
- 相続人・法的リスクの整理
- 専門家（司法書士・不動産会社）との連携
までをワンストップで整理サポートしています。
🌱 次章予告
次の章では、
実家を“負動産”にしないために、今からできる「生前対策」をご紹介します。
家族会議の始め方や、境界・登記・遺言の準備など、
「揉めない実家じまい」の第一歩を一緒に見ていきましょう。
🌿 第3章：今からできる「生前対策」
「親が元気なうちは、まだ早い」
実はその考えが、のちの“家族トラブル”の始まりになることがあります。
実家じまいを円満に進めるための第一歩は、
「元気なうちに、家族で話すこと」です。
相続は“発生してから”では遅く、感情も時間もお金も余裕がなくなります。
だからこそ、今からできる準備を始めておくことが、家族の安心を守る最善の方法なのです。
🗣️ ステップ①：家族会議を開く（話し合いの始め方）
「親に財産の話なんて切り出しにくい」と感じる方は多いでしょう。
でも、“相続＝お金の話”ではなく、“家族のこれからの話”として向き合うことが大切です。
話のきっかけ例：
- 「最近ニュースで“実家じまい”って聞いたけど、うちはどうする？」
- 「将来、介護とか入院のことも考えて整理しておこうか」
- 「孫の進学のタイミングで、家のことも話しておきたいな」
お盆やお正月など、家族が集まる自然なタイミングを利用するとスムーズです。
💡 FPが入ることで話し合いが進む
当事者同士では、どうしても感情的になりがちです。
そこに中立的な第三者であるFPが入ることで、
冷静で前向きな議論に変えることができます。
のどかFP事務所では、
- 家族それぞれの意向ヒアリング
- 話し合いの議題整理
- 当日のファシリテーション（司会進行）
- 決定事項の議事録作成
といった“実家じまい会議”のサポートも行っています。
これにより「言った・言わない」問題や誤解を防ぎ、スムーズな合意形成が可能になります。
🏠 ステップ②：実家の「健康診断」をする
人間が健康診断を受けるように、実家にもチェックが必要です。
見た目では分からない“法的・構造的なリスク”が隠れていることも少なくありません。
✅ チェックしておきたい項目
- 境界の確認
→ 古い土地ほど、隣地との境界が曖昧なケースが多いです。
親が元気なうちに土地家屋調査士による「確定測量」を行うのが理想。 - 接道・再建築可否
→ 「再建築不可物件」だと、建て替えも売却も難しくなります。
市役所の建築指導課で確認可能。 - 私道問題
→ 2023年の民法改正により、ライフライン設置のための工事は承諾不要になりましたが、
共有者との関係や損害補償義務は依然として残ります。 - 相続登記の状態
→ すでに名義人が亡くなっている場合、2027年3月までに登記を完了しないと罰則対象になります。
FP視点でのアドバイス
これらの確認を後回しにすると、相続時に
「売れない」「共有者が多すぎる」「境界が分からない」
といったトラブルが必ず発生します。
FPは「不動産の健康診断」をきっかけに、家族全体の資産整理を促すことができます。
✍️ ステップ③：遺言書で“親の意思”を残す
いくら家族で話し合っても、法的な根拠がなければトラブルは防げません。
その最も確実な手段が「遺言書」です。
遺言の3つの形式と特徴
| 形式 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 自筆証書遺言 | 費用がかからず手軽 | 法的要件を満たさないと無効になるリスク |
| 法務局保管制度を使う自筆証書遺言 | 紛失・改ざんを防ぎ、家庭裁判所の検認が不要 | 内容の有効性までは保証されない |
| 公正証書遺言 | 公証人立会いで法的効力が最も強い | 費用と手間がかかるが安心感が高い |
特に2020年から始まった「遺言書保管制度」は、
低コスト（3,900円）で安全性の高い中間選択肢として注目されています。
👂 FPの伝え方ポイント
「遺言＝死の準備」ではなく、
「家族を安心させる“生前のラブレター”」として提案すること。
💡 のどかFPができる支援
のどかFP事務所では、
- 家族会議の同席・進行サポート
- 不動産の権利・境界・評価の確認
- 遺言・登記・測量などの専門家連携（司法書士・税理士・土地家屋調査士など）
を一貫してサポートしています。
FPは「誰に相談すればいいかわからない」状態を解消し、
“実家じまいの総合窓口”として伴走する存在です。
🌱 次章予告
次の章では、
もし相続が発生したあとに「実家をどうするか？」という段階になった場合、
どのような選択肢があるのか、「出口戦略」を分かりやすく整理します。
🧭 第4章：相続後の選択肢と出口戦略
「親の家を相続したけれど、誰も住まない。どうすればいいの？」
——これは、実家じまいのご相談で最も多い声です。
相続が発生したあと、実家をどうするか。
ここでの選択を誤ると、家族関係にも資産価値にも大きな影響を及ぼします。
この章では、「分け方」「活かし方」「手放し方」という3つの視点から、現実的な選択肢を整理していきます。
🏘️ ステップ①：まずは「どう分けるか」を決める
相続財産の中でも特にトラブルが多いのが、不動産の分け方です。
現金のように等分できないため、「誰がどう相続するか」で感情的な対立が起こりやすくなります。
主な3つの分割方法
| 方法 | 概要 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 代償分割 | 一人が実家を相続し、他の相続人に代償金を支払う | 実家を残せる | 代償金の支払い能力が必要 |
| 換価分割 | 実家を売却し、現金を分ける | 公平・トラブルが少ない | 思い出の家を失う可能性 |
| 共有分割 | 名義を共有にして持つ | 一見公平に見える | 将来的に“共有の迷宮”化するリスク大 |
FPとして特に注意すべきは、共有分割は避けること。
見た目の公平さに反して、将来的に売却・管理が困難になり、
二次相続では甥・姪まで所有権が分散するケースもあります。
🏡 ステップ②：「売る」「貸す」「残す」を現実的に考える
実家を誰も引き取らない場合、選択肢は大きく分けて3つです。
① 売却する（換価分割）
最もシンプルで公平な方法。
相続人全員で協力し、売却代金を分けることでトラブルを最小限にできます。
売却時の仲介手数料や譲渡所得税は発生しますが、現金化できるメリットは大きいです。
なお、相続発生後3年以内であれば「譲渡所得の特別控除（3,000万円）」が使えるケースもあります。
② 貸す・活用する
売りたくない場合は、空き家バンクの活用も一案です。
自治体が運営するこの仕組みでは、空き家を貸したい人と使いたい人をマッチングします。
また、古民家を改装してカフェや宿泊施設として再生するケースも増えており、
自治体の補助金（費用の1/2～2/3、上限数百万円）を利用できることもあります。
③ 手放す（国庫に引き取ってもらう）
「売れない・貸せない・使えない」土地は、
最終手段として相続土地国庫帰属制度を利用できます。
ただし、これは“救済制度”ではなく“有料処分制度”です。
- 建物の解体・境界確定などを済ませた「きれいな更地」であることが条件
- 審査手数料：1筆あたり14,000円
- 国への負担金：最低20万円〜数百万円（面積・地目による）
💬 FPの助言
「国が引き取ってくれる」と安易に考えず、
コストと条件を正しく理解した上で“最終手段”として検討することが大切です。
🧩 ステップ③：FPができる出口戦略のサポート
相続後の選択肢を判断するには、「お金」「感情」「法制度」をすべて整理する必要があります。
のどかFP事務所では、次のような流れでサポートしています。
- 現状の資産と負担の見える化
固定資産税、修繕費、売却査定、相続人の意向を一覧化。 - 出口戦略シミュレーション
「売却」「貸出」「解体」「国庫返納」などを比較し、損益・コストを試算。 - 専門家チームと連携
司法書士（登記）、税理士（税金試算）、不動産会社（査定）と連携し、
家族の希望に沿った最善策を導きます。
💡 FP視点のまとめ
実家じまいの出口戦略は、“正解がひとつではない”テーマです。
「家族の想い」×「経済的合理性」×「地域性」をどう両立するかがポイント。
FPはその舵取り役として、クライアントが“納得して手放せる”状態を整えることが重要です。
「実家をどうするか」という決断は、
家族の“過去を整理し、未来を描く”という大切なプロセスなのです。
🌱 次章予告
次の章では、
実家じまいにおいてFPが果たすべき真の役割——
専門家を束ねる「ハブ」としての動き方と、
クライアントに寄り添う“伴走者”としての支援について詳しく解説します。
🤝 第5章：FPが伴走する「実家じまい」サポート
実家じまいは「家をどうするか」だけではなく、
「家族がどう生きていくか」を考えるプロセスです。
親の想い、子の生活、相続、税金、そして不動産——。
そのすべてが絡み合うのが、実家じまいの難しさです。
そんな中で、FP（ファイナンシャル・プランナー）が果たせる役割は、
単なる「お金の専門家」ではなく、“家族の伴走者”であること。
🧩 1. FPは“専門家を束ねるハブ”になる
実家じまいは、1人の専門家では完結しません。
登記や相続なら司法書士、税金なら税理士、売却や活用なら不動産会社、
境界や測量なら土地家屋調査士——それぞれに領域が分かれています。
しかし、クライアントがそれらを自分で探し、説明して、連携を取るのは大きな負担です。
そこでFPの出番です。
のどかFP事務所では、
- クライアントの状況を整理し、
- 必要な専門家を選定・紹介し、
- 情報共有とスケジュールを一元管理する
という形で、“実家じまいプロジェクトの司令塔”として機能します。
💬「司法書士さんと不動産会社の話が噛み合わない」
「何から手をつければいいのか分からない」
——そんなときこそFPがハブとなり、全体の流れを整えます。
💡 2. のどかFPが提供する具体的サポート
実家じまいを進めるうえで、のどかFP事務所が重視しているのは「見える化」と「安心感」です。
🗂 主なサポート内容
- 資産と負担の整理サポート
不動産評価、固定資産税、修繕・管理費、相続人情報をリスト化し、
「持ち続けた場合」「売却した場合」など複数パターンで比較します。 - ライフプラン＋相続シミュレーション
家計や老後資金計画と連動させながら、
相続税・代償金・保険活用などの影響を試算。
“数字で安心できる”プランを提示します。 - 家族会議のファシリテーション
感情的な話題を冷静に整理するための司会進行・議事録作成をサポート。
必要に応じて専門家を同席させ、合意形成を支援します。 - 専門家との連携体制
司法書士・税理士・不動産会社・土地家屋調査士など、
信頼できるネットワークと連携し、ワンストップで実行支援。
🌞 のどかFPのモットーは、
「数字の整理だけでなく、心の整理もサポートすること」。
🌼 3. “家族の未来を明るくする”伴走型支援
実家じまいは、過去を整理するだけでなく、未来をデザインする行為です。
「この家をどう残すか」から、
「これからの家族をどう支えるか」へ。
のどかFP事務所では、
単に制度や手続きを説明するだけでなく、
家族それぞれの“想い”と“これからの暮らし”をつなぐことを大切にしています。
- 親世代には「安心して任せられる準備」を、
- 子世代には「無理なく引き継げる選択」を、
- 家族全体には「話し合いのきっかけ」を。
🕊️ そのすべてを、“伴走”という形でサポートしていきます。
🌸 まとめ：「実家じまい」は“家族の未来をつなぐ決断”
「実家じまい」──それは“家を手放す”ことではなく、
“家族の未来をつなぐ”ための選択です。
この記事を通して見てきたように、
実家をどう扱うかは、資産だけでなく家族の想い・生活・将来設計に深く関わるテーマです。
放置すれば“負動産”となり、家族に負担を残すこともあります。
けれど、早めに向き合い、家族で話し合うことで、
「安心」と「納得」を持って次の世代にバトンを渡すことができます。
🏠 実家じまいは「終わり」ではなく「はじまり」
親が築いた家を整理することは、
決して冷たい行為ではありません。
むしろ、それは「親の想いを尊重し、次の世代に安心をつなぐ」優しい行動です。
👩「実家を手放すのは寂しいけど、もう心配はいらないね」
👨💼「はい。家族の想いを形にできましたね。」
そう言えるようになることが、
のどかFP事務所が目指す「実家じまいのゴール」です。
💡 のどかFP事務所からのメッセージ
のどかFP事務所では、
“お金の整理”だけでなく“心の整理”もサポートしています。
- 家族で話し合いたいけど、どう切り出していいか分からない
- 親が元気なうちに、実家のことを整理しておきたい
- 相続や登記のことを専門家と一緒に進めたい
そんなお悩みを感じたときこそ、私たちにご相談ください。
司法書士・税理士・不動産の専門家と連携しながら、
あなたの家族に合った「安心の実家じまい」を一緒にデザインします。
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