はじめに：「どのローンが得？」より「うちの家計に合うのはどれ？」
相談者さまフラット35と変動金利、結局どっちが得なんですか？
のどかのFP“うちの家計に合うほう”が正解なんですよ。金利だけでなく、家計のリスク許容度も大切です。
2025年、金利は長く続いた超低金利の時代から少しずつ動き始めています。
フラット35や変動金利、固定期間選択型など選択肢は豊富ですが、どれを選ぶかで返済総額は何百万円も変わることも。
でも実は、「金利が低いから得」という単純な話ではありません。
この記事では、FP（ファイナンシャルプランナー）が家計目線で考える住宅ローンの選び方を、やさしく・実践的にお伝えします。
フラット35と民間ローンの違いを“思想”で理解する
相談者さまなんとなく民間のほうが審査が厳しそうって聞きました。
のどかのFPその通り。フラット35と民間ローンは、そもそも“考え方”が違うんです。
審査の視点
- 民間ローン：勤務先・勤続年数・年収など「人物重視」。転職直後や自営業だと厳しい傾向。
- フラット35：返済比率や物件の品質など「物件重視」。収入が安定していれば雇用形態に寛容です。
費用構造の違い
- 民間は保証料（借入額の2%前後）を取る代わりに事務手数料は控えめ。
- フラット35は保証料ゼロだが、事務手数料が定率型（約2.2%）で高めに感じることも。
使い勝手の違い
- フラット35は繰上返済手数料が無料で、ネットからも可能。
- 民間は最低返済額や手数料がかかることもあります。
のどかのFPフラット35は“誰でも借りやすく長く返せる”仕組み。民間は“条件が良ければより安く”借りられる仕組みです。
金利タイプ別の特徴と“落とし穴”
住宅ローンを比較するとき、真っ先に気になるのが金利タイプ。
それぞれの“メリットと罠”を理解しておきましょう。
変動金利：安いがリスクを背負うタイプ
- 金利は半年ごとに見直されるが、返済額は5年間固定。
- 上限1.25倍ルールで返済が急上昇しにくい代わりに、未払利息が発生して元本が減らないことも。
のどかのFP“安い金利”の裏には、“いつ上がるか分からない”不安がある。ストレスに強い家計なら選択肢になります。
全期間固定金利：安心だがコストが高い
- 借入時から完済まで金利が変わらず、返済計画が立てやすい。
- 一方で、当初金利は変動より0.5〜1.0%ほど高い。
- 将来金利が下がっても恩恵を受けられません。
のどかのFP“金利が上がったら困る”という人は、安心を“買う”イメージで固定を選びましょう。
固定期間選択型：安定と柔軟の中間
- 5年・10年など一定期間だけ固定、その後は再選択。
- 注意すべきは、固定期間が終わると優遇幅が縮む“再選択の罠”。
- 更新後の金利が急上昇するリスクも見逃せません。
我が家のリスク許容度を点検しよう
相談者さま家計に余裕があるとは言え、将来のことを考えると不安で…
のどかのFP“返せるか”より“続けられるか”が大事。リスク許容度を数値と気持ちで見ましょう。
住宅ローンは、家計の“財務的余裕”と“心理的余裕”のバランスで選ぶのがコツ。
財務的許容度
- 収入が減っても返済できるか（例：収入−30%を想定）
- 貯蓄・ボーナス・副収入でどれだけ吸収できるか
心理的許容度
- 金利上昇で返済が変わることへのストレス
- “一定の支出が安心”か“変動でも安さ重視”か
タイプ別おすすめ戦略（2025年版）
- 若年子育て世帯：教育費の見通しを立てやすい全期間固定金利がおすすめ。
- 共働きDINKs世帯：ダブルインカムの安定性を活かして変動＋繰上返済戦略。
- 自営業・フリーランス：審査が通りやすいフラット35＋余裕資金で繰上返済。
- 退職間近の世帯：短期固定＋早期完済、またはリバースモーゲージも検討を。
2025年の金利環境とこれからの選び方
2025年は「マイナス金利解除」で金利が緩やかに上昇傾向。
変動金利はまだ低水準を維持していますが、油断は禁物です。
- 新規借入なら、“返済額が上がっても生活が続けられるか”を基準に判断。
- 借り換えなら、差が0.3%以上・残高1,000万円超・残期間10年以上が目安。
固定へ切り替える「守りの借り換え」も有効です。
金利以外の「見落としポイント」で差がつく！
団体信用生命保険（団信）
- 三大疾病や介護保障など、カバー範囲が拡大中。
- 金利上乗せ0.1〜0.3%程度でも、家計保険料の削減効果大。
住宅ローン控除（2025年）
- 年末残高の0.7%を最大13年間控除。
- 省エネ住宅なら上限アップのチャンスも。
諸費用の見極め
- 事務手数料・印紙・登記費用などで数十万円の差。
- 「金利だけ」ではなく、総返済額で比較するのが鉄則です。
契約前のセルフチェックリスト
- 金利が＋2%になっても家計は回る？
- 頭金・諸費用を支払っても半年分の生活費が残る？
- 将来の教育費・老後資金と両立できる？
- 団信・保険の保障が“我が家のリスク”に合っている？
のどかのFP借りる前に、“10年後に失敗していたとしたらなぜか？”を考える。
これが、ローン破綻を防ぐ一番のコツです。
今日からできる3ステップ
- 返済限度額を決める（“借りられる額”ではなく“眠れる額”）
- 金利タイプを仮決めする（変動・固定・固定期間選択）
- 総返済額で比較する（金利＋諸費用＋団信＋減税をセットで）
まとめ
住宅ローンは「金利で選ぶ」ものではなく、「人生設計と家計に合う」もの。
リスク許容度を軸に選べば、10年後に“あのときの選択で良かった”と思えるはずです。
焦らず、数字と気持ちの両面から“うちの最適解”を見つけていきましょう。
FP事務所でできること
「“どっちが得か”より“うちに合うか”。
迷いが晴れないときは、家計と将来計画から“眠れる返済額”を一緒に見つけましょう。
ご相談はこちらから。」
コメント